看完这篇文章,二手房交易再也不求人~

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看完这篇文章
，二手房交易再也不求人~

作者：豫见你的家

发表时间：01-3016:47

小伙伴们大家中午好！

小度这两天回家卖房子去了
，发现二手房的交易过程还是比较复杂滴
，所以今天带给大家的就是二手房交易流程大揭秘和要注意的一些关键事项啦~

二手房交易基本流程

1双方信息交流

买卖双方建立信息沟通渠道
，买方了解房屋整体现状及产权状况
，要求卖方提供合法的证件
，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2协商价格

如卖方提供的房屋合法
，可以上市交易
，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序）
，买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。

买卖双方通过协商
，对房屋位置、产权状况及成交价格、交付时间、产权办理等达成一致意见后
，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3接受审核

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请
，接受审查。

买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后
，管理部门要查验有关证件
，审查产权
，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续
，对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请
，禁止上市交易。

4立契

房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象
，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后
，交易双方才能办理立契手续。

5缴纳税费

税费的构成比较复杂
，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6办理过户

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后
，交易材料移送到发证部门
，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7银行确认

对贷款的买受人来说
，在与卖方签订完房屋买卖合同后
，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。

银行审核买方的资信
，对双方欲交易的房屋进行评估
，以确定买方的贷款额度
，然后批准买方的贷款。

待双方完成产权登记变更
，买方领取房屋所有权证后
，银行将贷款一次性发放。

8结算剩余费用

买方领取房屋所有权证、付清所有房款
，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。买方拿到属于自己的新产权证后进行房屋交割
，包括维修基金、水、电、煤、有线电视、宽带、电话的过户和费用结算。

贴心的小度也为大家准备好了一张图

不想看字的看图片就好了

轻松了解所有流程~

二手房交易注意事项

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证。没有房产证的房屋交易时对买受人来说
，有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖
，即使现在没有
，将来办理取得后
，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2）房屋产权是否明晰

有些房屋有多个共有人
，比如：继承人共有、家庭共有的、夫妻共有。对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产
，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时
，存在物上负担
，即还处于被别人租赁的状态。如果买受人只看房产证
，只注重过户手续
，而不注意是否存在租赁时
，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”
，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视
，也会被许多无良出卖人利用
，进而引起较多纠纷。

（4）土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质
，看是划拨还是出让
，划拨的土地一般是无偿使用
，政府可无偿收回
，出让是房主已缴纳了土地出让金
，买受人对房屋享有较完整的权利。

还应注意土地的使用年限
，如果一个房屋的土地使用权仅有40年
，房主已使用10年
，对于买受人来说
，还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量
，就有点不划算。

（5）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁
，或者房屋附近要建高层住宅
，可能影响采光、价格等市政规划情况
，才急于出售
，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房
，在转让时有一定限制
，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定
，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房
，还有标准价的职工住房
，二者土地性质均为划拨
，转让时应缴纳土地使用费。

再者
，对于标准价的住房一般单位享有部分产权
，职工在转让时
，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时
，其物业管理费
，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠
，且已欠下数目不小的费用
，买受人不知情购买了此房屋
，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务
，如在二手房贷款时
，为买受人提供零首付的服务
，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。这是违规行为
，一旦被银行发现
，所有的责任有可能都要买受人自己承担。

（10）合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面
，但对于一些细节问题还应约定清楚
，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等
，均应全面考虑。

二手房交易看房问题

（1）是否有私搭私建部分。

如占用屋顶平台、走廊的情况
，或者屋内是否有搭建的小阁楼；是否改动过房屋的内外部结构
，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等
，阳台是否是业主自己封闭的
，这涉及到面积如何计算的问题。

（2）确认房屋的准确面积。

包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积
，产权证上一般标明的是建筑面积
，最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积
，即所谓地毯面积。

（3）观察房屋的内部结构。

户型是否合理
，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否太多或者走线不合理；天花板是否有渗水的痕迹；墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

（4）考核房屋的市政配套设施。

打开水龙头观察水的质量、水压；确认房子的供电容量
，避免出现夏天开不了空调的尴尬；观察户内外电线是否有老化的现象；煤气的接通情况
，是否已经换用了天然气；小区有无热水供应
，或者房屋本身是否带有热水器

（5）了解装修的状况。

原房屋是否已装修
，装修水平和程度如何
，是不是需要全部打掉；了解住宅的内部结构图
，包括管线的走向、承重墙的位置等
，以便重新装修。

（6）物业管理的水平。

水、电、煤、暖的费用如何收取
，是上门代收还是自己去交；三表是否出户；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭；保安水平怎样
，观察一下保安人员的数量和责任心；小区绿化工作如何；物业管理公司提供哪些服务。

（7）了解费用、历史等

水、电、煤、暖的价格；物业管理费的收取标准；车位的费用。

哪一年盖的
，还有多长时间的土地使用期限；哪些人住过
，什么背景
，是何种用途；是否发生过不好的事情
，如是否欠人钱或者发生过盗窃案。这些都会影响到我们的日常生活。

二手房交易过户手续

签订房屋买卖合同后

应到市房产交易中心

办理私房转移登记

办事程序为：

★

（一）需提交的资料

①房屋所有权证书

②买卖合同

③双方当事人身份证原件及复印件

④房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）

注：1、若单位购买私房
，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或机构代码）原件及复印件（盖章）
，单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取）
，受托人身份证原件及复印件；

2、若非住宅转移
，还需提交土地使用权证书；

3、当事人不能亲自办理
，需出具委托书或公证书
，受托人需出具身份证；

4、房屋若已出租
，且承购人非承租人的
，需提交承租人放弃优先购买权证明；

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；

6、若经法院判决的
，需出具法院判决和协助执行通知书。

（二）办事程序流程

收件窗口领表→收件窗口交件→契税、收费窗口交税费→发证窗口验件、领证

（三）收费标准

1、交易手续费：交易双方各50％ 
，住宅：存量住房6元/平方米；

2、登记费：由购房人交纳 
，住宅：80元/套；

3、房屋所有权证书工本费：一本免费
，每增加一本收10元。

4、印花税：5元/本（由购房人交纳）。

5、契税：由购房人交纳。

住宅：个人购买按房产交易额的1.5％交纳
，单位购买按房产交易额的3％交纳；

（四）领取房产证需携带证件

1、已交税费的发票；

2、个人购房需持产权人身份证原件
，单位购房需持受委托人身份证原件；

3、收件清单。 注：领取房证时需产权人到场
，若产权人不能到场需提交委托或公证书

二手房交易合同规范

写明双方当事人的具体情况、地址、联系办法等
，标明房屋是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产
，原售房单位是否允许转卖
，是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵
，是否有私搭乱建部分
，房屋的物业管理费用及其他交费状况写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况
，房屋合同标注的房屋面积应与房产证上的面积一致写明总价款
，约定好付款方式
，明确各种税费、其他费用如何分摊明确违约责任约定好解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式双方约定好合同的生效时间、约定房屋正式过户及交接时间合同变更或撤销的条件及合同无效或被撤销后
，财产如何进行返还以上就是小度辛苦整理的攻略啦

有需要的朋友们可以收藏起来鸭

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房屋买卖合同十大疑难纠纷实务要点及法律风险提示

作者：于志臣律师

发表时间：18-05-2211:35律师

房屋买卖合同纠纷
，笔者以房屋类型构建逻辑体系
，分为二手房、商品房、特殊房屋纠纷三部分
，将普遍存在的问题单独形成一部分
，即为本文讨论的典型疑难纠纷相关实务要点及法律风险提示。

1.村建集体土地租赁房

城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村集体土地建设的"小产权房"违反国家法律和行政法规的相关规定
，不具有合法性。经省级人民政府审核同意和国土资源部审核批准的"村集体租赁房"允许出租
，但不能出售或变相的"以租代售"。

笔者认为
，在目前法律、法规明确规定村集体土地严禁用于非农业建设的立法背景下
，农村"小产权房"不具有合法性。"村集体租赁房"作为个别地区的试点
，也必将面临诸多理论及实践上的挑战：实际操作中
，如何把握"只租不售"的底线？

现行法律法规不承认农村"小产权房"。但在城市房价高
，国有土地使用权出让金所占城市房价比重居高难下
，"集体土地集体所有"、相关政策和法律法规在"以租代征"、"以租代售"认定上的标准缺乏的背景下
，无须缴纳出让金的集体土地上兴建"小产权房"必然形成大幅利润空间
，乡村集体组织、开发商结成的利益链条
，通过"以租代征"、"以租代售"的所谓"擦边球"操作
，与消费者对住房的刚性需求及改善性需求一旦结合
，便形成了目下积重难返的"小产权"房屋交易现实。

"村集体租赁房"与其说是对农村集体土地出租房屋建设的一种改革"探索"或"创新"
，不如说是一种对集体土地上房屋"以租代售"的当地政策保护
，为最终"小产权房"之路的合法化留下隐患
，或者机遇。故"村集体租赁房"的开发建设
，要么通过立法修订消除其面临的诸多法律障碍
，要么在现行法律框架下
，通过国家征用变更土地使用权性质
，统一纳入保障性住房建设开发行列。而对于已建、已售的乡村"小产权房"的处理
，久拖不决只会形成更多集体土地房屋交易的乱象。困境解决之道
，不仅面临法律、政策的调适
，且对违规操作的既得利益者的处理结果
，因追溯时效与时间、违规主体存亡与否
，处罚力度与范围均无法做到公平。其结果
，需要政府对现实作出一定的妥协
，惩前毖后
，在以后加大执法力度
，杜绝乱象更大范围蔓延或再生。更远的将来
，城乡二元对立消除、城乡户籍一体化实现
，"小产权"房的一切问题都会真正的迎刃而解。

乱久必治
，曲中求直。农村"小产权"房的未来
，扑朔迷离
，但一定会有光明的结果。

【相关法律风险提示】

（1）城市居民或非同一集体经济组织成员购买农村所谓"村产权"、"乡产权"房不合法。价格或许便宜
，风险一定很大。

（2）集体土地上建造的房屋
，以"廉租房"、"公租房"、"集资房"、"新农村工程房"、"新居工程房"等名义
，或变相的"以租代售"进行房屋交易
，因为无法办理产权过户
，合同效力无法补正
，故交易的合法性不受法律保障。

（3）任何开发公司或乡镇政府向城市居民或非统一集体经济组织成员颁发的房屋"所有权证"或"集体土地使用权证"不具有合法性。

（4）小产权房买卖合同无效
，因买受人对房屋权属存在审核义务
，故对合同无效亦存在过错
，故存在房款返还时
，是否支持利息
，法院有不同判例。

2.老旧房契的法律效力

当事人持有土地改革前政府颁发的土地房产所有证书或权状等"老旧房（地）契"或其存根主张相应权利的
，原则上不予支持。但诉争房屋现状未发生改变或房屋所有权未发生变更的
，前述凭证可作为房屋权属的证明。

【相关法律风险提示】

（1）房屋权属证是权利人享有该不动产物权的证明。老旧房（地）契非法定房屋权属证。

（2）房管部门设立的房屋产权登记簿是物权归属和内容的根据
，购房人签订房屋买卖合同时
，应尽量到房屋权属登记部门查询拟交易房屋的权属状况。

3.限购政策与情势变更

限购、限贷、禁购等楼市调控政策导致当事人签订的房屋买卖合同履行受阻的
，不属于商业风险或不可抗力
，是否属于"情势变更"或"不可归责于当事人双方的事由"的情形
，应结合购房合同签订与调控政策出台的时间先后
，及调控政策对购房合同履行受阻产生的实质影响来确定违约责任承担。购房合同对违约情形有明确约定的
，应依照约定处理。

【相关法律风险提示】

（1）购房人应对房屋限购政策有所了解
，在签订合同前对自身是否符合购房条件以及购房合同约定的付款条件能否实现要有所判断
，以免仓促交纳定金、签订合同（包括认购合同）。

（2）对房屋买卖过程中发生履行障碍的违约原因
，"因不可归责于双方"与"因不可归责于甲方（乙方）"的表述
，二者所产生的法律后果迥然不同
，各方对违约情形尽量考虑周全。

（3）楼市调控政策造成房屋买卖合同履行受阻
，购房人是否享有解除合同的正当理由
，实践中对"直接影响合同履行"的严格甄断
，仍需遵守《合同法》"鼓励交易"的基本原则。

4. 一房二卖的法律后果

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同
，在合同均为有效的前提下
，买受人均要求继续履行合同的
，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记
，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记
，又未合法占有房屋
，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素
，公平合理地予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同
，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的
，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的
，应当依据前款原则协调处理。商品房买卖合同订立后
，出卖人又将该房屋出卖或未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
，导致商品房买卖合同目的不能实现的
，无法取得房屋的买受人可以按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失
，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

【相关法律风险提示】

（1）购买未取得房产证的房屋
，若为一房二卖情形
，则存在无法取得房产所有权的风险。

（2）房屋买卖合同签订并支付房款后
，实际履行交付并入住具有十分重要的法律意义
，但即便如此
，对于事先已为交付的买受人
，仍有交易目的无法实现的风险
，即签订房屋买卖合同
，如未办理过户登记手续
，即使合同有效
，即使入住多年
，但在一房二卖情形
，亦存在丧失物权请求权的风险。

（3）以一房二卖事实单独诉请确认合同效力的
，性质上属债权确认
，法院可以作出确认两份买卖合同均为有效的判决。至于买受人谁能取得物权
，在当事人未提出确认物权请求情况下
，属另案解决范畴。

（4）对非产权人的签约当事人
，如果不存在授权委托书或表见代理情形
，合同因无权处分存在无效之虞。如售房合同签订后
，出卖人交房、收款
，如果交款人非签约相对人
，但最终却成为产权人
，房主是否一房二卖？实务中已有案例提示了此情形下的风险：一审认为是一房二卖
，二审认为是买房人倒手再卖。风险防范：交款人非买房人的
，应有买房人的委托或确认。

（5）商品房买卖合同注意条款："若买方未在规定之日交齐房款或主动提出退房时
，出卖方有权将买方所购房产予以出售
，并将买方已交购房款的5%作为违约金补偿出卖方损失
，之后出卖方将买方已交购房款剩余部分10个工作日内返还。"应当注意合同约定的付款日期
，可能很短
，也可能是法定节假日影响办理财务手续
，如此重大的交易活动
，赋予出卖方解约的条件过于刚性
，付款迟延不论基于何种缘由
，往往成为出卖方借此解约的理由
，而且合同依据明显。

购房人应在订约时提出异议
，就出卖方的解约行为设定附有合理期限的催告程序条款；履行过程中
，应注意就付款迟延的客观原因保留相关证据。对出卖方而言
，前述条款虽然意思表示明确
，但并非绝对的制胜法宝
，辽宁沈阳中院（2007）沈民（2）房终字第9号"马某与某开发公司房屋买卖合同纠纷案"一审和二审分别提供了两种思路：一审认为
，尽管买方没有在合同约定的时间内及时付款
，但买方却在事后实际交付了约定的款项
，且出卖方当时对此也并没有提出异议
，并将该房款收下
，出卖方的此种行为是一种默许行为。此情况下
，出卖方却将该房屋出卖给他人
，造成其事实上的不能履行
，从而导致双方的合同目的无法实现。出卖方的上述行为实际上是一种违约行为
，其应按照合同约定承担相应的违约责任。而反观本案买方
，其虽未在合同约定的时间内将第二笔房款及时交付
，实质上也是一种违约行为
，但这种违约行为并不导致双方合同目的的无法实现
，即出卖方的违约行为才是导致双方合同无法实现并由此产生纠纷的主要原因。二审认为：即使买方未在合同约定的期限内交付房款
，但出卖方事后接收马某交付购房款的行为
，应视为对合同交付房款时间的变更
，马某在交付购房款上不存在违约。

（6）为骗取银行抵押贷款
，虚构商品房买卖合同
，合同虽未实际履行
，但在作为标的的商品房出售他人后
，买受人事后以正式合同起诉主张一房二卖双倍赔偿责任
，如无充分的证据反驳有效的合同
，很难不被要求承担赔付责任。故签约非儿戏
，可能假作真时真亦假。

（7）签订购房合同时
，合同的主要内容如不具备
，或购房者自身行为对出卖人正常通知交房构成障碍的情况下
，有可能在开发商一房二卖情形
，购房者就预付购房款无法获得双倍返还的法律效果。

（8）房屋买卖合同因一房二卖二解除
，违约开发商即使不必双倍返还预付房款
，但可能就违约造成对方的损失仍需予赔偿
，计算标准就是该房二卖形成的差价款。

5. 农村房买卖合同效力

农村私房买卖原则无效。农村住房转让时
，宅基地使用权一并转让
，故农村私房买卖合同涉及农村宅基地的转让。依照《土地管理法》和有关政策的规定
，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员
，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的
，因违反了集体经济组织的成员权属性
，应当认定无效。司法实践中
，如果农村宅基地房屋买卖合同的时间较早
，且房款已付清
，房屋已实际交付
，且经有关政府部门审核同意
，从保护交易安全角度出发
，农村房屋买卖的买受人即使是非同一集体经济组织的村民
，或者是城镇居民
，亦不作无效处理。

笔者认为
，作为社会主义国家
，我国就农村房屋买卖是否自由放开
，在过去及未来可预见的时期
，无论是理论
，还是司法实践中
，禁止买卖都会是一项长期的原则性规则。农村房屋是农民赖以生存的最后屏障
，作为农业大国
，农村的稳定对中国来说又具有十分重要的意义。千年封建社会
，耕种土地的农民地位低下、食不果腹
，都与土地所有权性质有密切关系。即使在经济社会发展的当下
，农民的群体特征
，仍然在物质尤其生计保障方面处于弱势
，而且各农村地区以及同一地区不同农户间都存在发展水平及生活条件的差异。故农村房屋禁止自由流转是符合我国国情的一项司法实践原则。

地方法规或规章很早就在农村房屋抵押贷款制定过规范性文件
，因抵押权的实现必然以集体土地上的房屋所有权转移为条件
，故实质效果等同于房屋买卖
，在政策、法律未作修改前
，这样的"破冰"之举适法性值得考量。

2007年实施的《物权法》就一定范围的农村房屋买卖合法性予以明确
，但亦只是对过去政策、法律法规的重申或延续
，即本集体经济组织成员内部有条件的相互转让
，并未就农村房屋向本集体经济组织外的成员或机构抵押和出售予以解禁。

既然是作为一项原则性规定
，不排除司法实践中
，因买卖时间长、交易过户后双方履行并无异议
，交易时不存在其他违法行为
，而认定有效的例外。这样的有效判定不仅能反映裁判者对公平、诚信的内心确信
，而且符合立法保障社会秩序和良好风俗的目标
，并为一般社会大众的价值观所包容；但也依然是作为例外的特别个案存在
，而以一般原则存在的农村房屋买卖无效的规则
，始终没有变化
，在可预见的将来
，也不会轻易消解。

【相关法律风险提示】

（1）我国现行法律对农村私房买卖合同采取的是严格、审慎的态度
，一般以违反现行土地管理法律规定确认双方之间的房屋买卖行为无效。但对买卖双方同为同一农村集体经济组织成员
，办理了宅基地使用权变更登记手续的情况做例外处理。

（2）禁止购买农村私房不仅限于城市居民。国办〔1999〕39号文关于"农村的住宅不得向城市居民出售"的规定不涉及向农村居民转让农村住房的问题
，但不能据此得出允许向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房的结论。即使同一乡镇的村民
，在不同村之间买卖房屋
，即使买方属于因征地而失地、失房的"农转非"人员
，即使村委会做见证
，付清房款、入住数年
，仍面临合同无效的风险。

（3）农村房屋买卖合同无效的后果
，双方返还。因双方当事人对合同无效均存在过错
，故出卖方主张的房屋或宅基地使用费通常不会被支持
，房款返还时是否支持利息
，司法实践中通常从公平原则出发
，认定房款利息及房屋升值导致买方的经济损失是否亦由出卖方补偿。意味着
，城镇居民购买农村房屋
，无法办理过户
，风险一直存在
，而且利息可能亦会因居住案涉房屋而产生使用费两抵。

（4）城镇居民购买宅基地上所建房屋
，即使经过十余年
，亦因违反国家政策的刚性规定
，可能产生合同无效、腾退房屋的风险。时间久远并非其合同效力必然成就因素。故买方在购买房屋前
，不仅要看对方的私有房产所有证
，还要审查土地使用权证
，以明确是否属于宅基地上建房性质。

（5）买卖农村房屋
，买方的风险还体现在诉讼程序上。无论是由卖方起诉主张确认合同无效
，还是由买方先起诉确认合同有效
，两种截然相反的诉讼请求都摆在买方面前：合同有效
，继续履行；合同无效时返还房款同时赔偿损失需要通过反诉或另案起诉实现。在同一诉讼程序中提出两种诉讼请求
，不仅削弱己方立场
，且面临诉讼请求不明确之虞。

（6）隐瞒集体土地性质的房屋出卖合同
，法院可能会认定出卖方欺诈而适用双倍赔偿。案见河南郑州中院（2009）郑民二终字第764号"于某等与郭某房屋买卖合同纠纷案"。

6. 无权处分与善意取得

夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下
，未经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意的登记人
，或者依法律规定或合同约定非属实际权利人的登记人
，擅自以自己名义处分房屋的
，除非受让人受让该房屋时系善意且支付了合理的价格并办理了转移登记
，否则不发生买受人善意取得的法律效果。

【相关法律风险提示】

（1）购房人应与房屋登记的产权人签订合同
，并及时办理过户手续
，尽量避免无权处分情形发生。与房屋共有人之一签订房屋买卖合同
，即使该部分共有人对权利瑕疵承诺担保
，亦非合同得到顺利履行的保障
，合同亦可能因无权处分而无效。

（2）与登记的产权人签订房屋买卖合同
，有必要留意是否为夫妻共同财产的性质
，是否存在其他权属争议；与非登记的产权人签订房屋买卖合同
，必须考察房屋的共有及授权情况
，以避免合同效力之争。交易时仅看房产证且实地看房
，而未去相关部门查验房屋资料
，尤其在权属有争议
，卖方急于脱手的情况下
，此交易可能会被法院认定买受人"在查明房屋共有权利人问题上
，主观心理持放任状态
，不构成善意第三人"。实践中的"相关部门"
，不仅指房管部门
，在交易标的为买卖按揭房屋情形
，为避免可能产生的法律风险
，建议买受人到贷款银行查询贷款合同载明的共有权人。

（3）夫妻一方作为无权处分人在售房合同失效的情况下
，理论上及实践中存在这样的争议：产生的是缔约过失责任还是违约责任？合同无效时定金返还或者是违约双倍赔偿？因违约责任产生的夫妻一方返还、赔偿责任是否作为夫妻共同债务？实践中均存在不同的判例。

（4）在取得夫妻关于共有房屋转让的书面同意时
，应对涉及的房屋位置及面积明确约定
，以免事后产生误解。实务中
，就存在此种情况
，丈夫签字同意"此房同意转让"
，但对离婚约定给妻子的一套
，和离婚时未约定权属的另外一套未予区分
，恰恰转让的就是后一套
，法院判决认为授权不明
，依法由被代理人向第三人承担民事责任
，故房屋买卖合同有效。

（5）基于不动产登记簿的公信力
，法律赋予不动产登记簿善意保护制度
，不动产交易的第三人基于对不动产登记簿公信力的信赖
，而取得的不动产物权受法律保护
，不需要其他权利人的追认。故购买登记簿上的产权人已死亡的房屋
，买受人应对遗产继承人做调查了解。

（6）房产共有人之一虽因故暂时意志不清
，但在未被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力人之前
，其近亲属作为代表出售共有房屋
，买受人仍存在合同无效导致购房目的落空的风险。

（7）作为买卖合同标的的房屋因拆迁而未办理过户手续
，买受人起诉要求就安置房办理过户手续时
，最好在诉状中予以特别明确
，以防止判决执行的困扰。

（8）就产权人已过世的作为遗产的房屋设定买卖
，买受人应当对产权人法定继承人及签约人的受权情况作必要了解
，同时有中间人或见证人
，对所有授权委托情况要进行核验
，并保留相关查验记录
，保留付款凭证做到有据可查
，以避免在无权处分情形时被认定存在重大过失而不构成表见代理
，以致影响买卖合同效力。

（9）购买他人出售的单位房改房
，应对房屋产权状况做了解
，是部分产权还是完全产权
，是否附加产权限制条件
，能否上市交易。产权是否过户是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件之一
，此亦房改房买卖未经共有人同意导致合同无效的常见原因。

（10）作为夫妻共同财产的房改房
，如未经全部产权人同意而购买
，即使经历数年
，如无表见代理的特征
，依然存在买卖关系无效的风险。

（11）父亲单独将名下房改房屋以合同形式卖给儿子
，有书面协议
，有父亲曾经打的借条
，有儿子提供的现金借款单
，有证人。在父母离婚期间
，该合同仍有可能会因无权处分而无效。案见上海二中院（2007）沪二中民二（民）终字第920号"华某与严某房屋买卖合同纠纷"。

（12）处分共有房屋未经授权导致合同目的落空
，定金条款因无权处分人的承诺而有效
，应视为无权处分人的个人行为
，该无权处分人可能需承担缔约过失责任或违约责任。

7. 表见代理的司法认定

房屋出售人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以房屋所有权人的名义订立合同
，购买人有理由相信出售人有代理权的
，构成表见代理
，该代理行为有效。

【相关法律风险提示】

（1）表见代理作为广义的无权代理
，但因本人与无权代理人之间的关系
，具有授予代理权的外观即所谓外表授权
，致相对人信其有代理权而与其为法律行为
，产生有权代理的法律效果。其成立需具备的实质性条件为相对人依据一定事实
，相信或认为行为人有代理权
，在此认识基础上与行为人签订合同。产权证上对房屋共有人有明确记载的
，为避免认定表见代理的举证困扰和无权处分的不利后果
，应尽量与权利人建立直接合同关系
，在非权利人场合
，应核实委托代理情形
，并保留严格审核授权情况的书面证据。

（2）《合同法》第49条规定的"相对人有理由相信行为人有代理权"
，须符合法律规定的标准和常人的判断标准。如行为人持有本人出具的授权委托书
，或本人的其他行为方式可推定有授权的意思表示。非产权人的出卖人应有代为处理售房事宜的授权书
，买受人应尽量要求该授权书经公证。

（3）购买未取得产权证的夫妻共同所有的房屋
，最好有夫妻双方共同作为出卖方签字确认
，对于无法全部到场的产权共有人
，应当留意并收集一方存在表见代理的证据
，比如授权委托书、房屋买卖合同、抵押合同、借款合同、结婚证、产权共有人身份证原件或复印件等。

（4）夫妻共同财产未经一方同意而为处分主张合同无效
，从而转售他人
，可能会由此承担双倍返还定金或其他经济损失的违约风险。

（5）出售房屋的委托人即使与房屋权利人系近亲属关系
，亦可能构成无权代理。兄弟姐妹关系并不构成法律意义上的表见代理的基础。父母子女的特殊关系、居住多年是否可构成表见代理
，实践中有不同看法。故对此类无权处分行为
，买受人签约时亦应核实授权情况。

（6）买卖集体土地性质的房屋
，在合同无效或解除时
，返还买受人价款的义务一方可能是表见代理人
，也可能是房屋所有权人
，其返还房款的履行能力决定合同无效后买受人受损利益的回补现实性。

（7）享有承租权的公房买卖合同签订时
，除应对合同效力风险进行判断外
，还应就未来产权办理二次过户的风险有所预测
，应尽量与承租人及相关近亲属达成一致并取得其书面认可
，就违约责任的设定应明确并有针对性。

（8）居间房屋买卖合同签订时
，买受人应要求与出卖人在同一合同中作为当事人
，约定双方的权利义务关系
，尽量避免单独分开与房屋中介成立交易关系
，以免相应的违约责任无法产生约束违约方的风险。

（9）作为代理人
，即使是亲属
，也应及时将代理行为取得的款项交予委托人
，财上分明
，否则
，时日长久
，原来基于亲属关系心照不宣收受的款项
，若干年后依然是一笔分明的债务。案见辽宁沈阳中院（2007）沈民（2）房终字第397号"付某与刘某等房屋买卖合同纠纷案"。

（10）即使当事人本人以无权代理主张合同无效
，亦有可能构成缔约过失。中介方可能会因未能认真审核房屋权属
，对无权处分房屋导致合同无效存在缔约过失责任
，而被要求承担民事责任。已知合同相对方系无权代理而怠于主张权利或未积极采取合理措施防止损失扩大
，可能会因此造成本人就扩大损失主张权利的丧失。

（11）无权处分合同无效
，实践中倾向于认定产生无效返还责任
，合同约定的违约金条款通常不会被支持
，案见广东广州中院（2009）穗中法民五终字第1929号"张某等与郭某房屋买卖合同纠纷案"。

（12）签订房屋买卖合同
，应要求对方提供身份证复印件及联系方式
，并在该复印件上跨签"本复印件仅用于×年×月×日与××签约使用"。原因：其一
，一旦诉讼
，需要提供被告住所地等法定信息；其二
，防止该身份证复印件被用作他途。

（13）不在他人提供的空白页上签名。签名意味着意思表示
，意味着在法律上对书面填充内容的确认。一旦签名确认
，无充分证据
，推翻很难。如果违背真实意思表示的签字系因受胁迫
，在胁迫情形解除后最好及时报警
，以之作为受胁迫的最直接证据。

（14）无论是买方
，还是卖方
，收付款凭证都应保留
，尤其在与对方代理人进行交易时更要注意
，以免生发付款与否及付款对象之争。

（15）登记产权人以自己名义处分
，事后以无权处分主张合同无效
，并从无效主张中获利
，不仅违背诚实信用原则且依《物权法》之规定
，基本不可行。

8.违约损害与定金赔偿

房屋买卖合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定
，给对方造成损失的
，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失
，包括合同履行后可以获得的利益
，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人既约定违约金
，又约定定金的
，一方违约时
，对方可选择适用违约金或定金条款。当事人约定的定金不足以弥补一方因对方违约遭受的损失
，一方可请求赔偿超过定金部分的损失。合同约定的违约金低于或过分高于所造成的损失
，当事人可请求法院或仲裁机构予以适当调整。

【相关法律风险提示】

（1）房屋买卖合同
，就对方违约行为已选择应用定金罚则的
，只有在举证不足弥补因对方违约造成自己经济损失的情况下
，才会再由违约方另行支付违约金
，否则不重复适用违约责任。广东佛山中院（2004）佛中法民五终字第1141号"欧某等与陈某等房屋买卖合同纠纷案"中
，就出现了已获定金赔偿的守约方
，嗣后主张房屋租金、契税损失而被驳回的情形。

（2）房屋买卖合同如存在两份
，虽然前一份合同约定的违约金条款在后份登记备案的合同中未提及
，但后份合同就该违约条款的缺失并不当然构成对前一合同关于违约责任的变更。实践中
，应尽量避免就同一房屋买卖行为前述两份合同。即使根据登记备案需要签订两份
，也要尽量避免阴阳合同情形出现
，即对前后约定条款不同的
，要在后一合同中对此效力予以明确
，比如前一合同未约定的
，后一合同的约定作为补充条款；前一合同有约定的
，后一合同有不同约定的
，后一合同为合同变更并以此为准。

（3）售房合同无效后果不仅包括约定的定金的双倍返还
，还有可能赔偿因缔约过失造成的信赖利益损失。

（4）作为定金合同的从合同亦无效
，可能存在无法双倍返还的风险。签约时房屋未取得产权证
，但房主享有处分权
，不存在现实及将来履行上的法律障碍
，但最好在合同中对此提及
，并就相应的违约责任作出特别约定。

（5）当事人因迟延履行支付违约金后
，仍应承担继续履行合同的义务。基于立约担保而交付定金的
，在一方反悔时
，向对方只能就定金罚则适用
，而无权要求继续履行签订房屋买卖合同的义务。

（6）有担保人担保合同履行的情况下
，应要求担保人在合同上签字并注明担保责任。

（7）当事人约定的违约金超过造成损失的30%的
，一般可认定为"过分高于造成的损失"；当事人可请求法院或仲裁机构予以适当减少。

（8）预售合同约定的违约责任对双方具有约束力。无法定理由解除合同
，应承担相应违约责任。认为约定的违约金过高
，可以申请调整
，但是否调整
，取决于法院或对方当事人。

（9）为防止对方故意毁约
，建议自信的守约方对违约金的约定条款
，多费笔墨
，不拘于格式条款
，以确信该约定损害后果及损害计算为当事人事先所预见。

（10）房屋买卖合同纠纷
，诉请房屋返还（腾退）的
，应当就迟延履行返还房屋的义务附加租金支付的诉讼请求
，比如
，按每月多少元
，每天多少元
，支付至实际交付房屋时止。

（11）陷阱条款："出卖方如违约
，除应在三日内返还所收买方全部房价款外
，并应支付该所购房地产总额10％的违约金"。在卖方故意违约并有利可图
，而买方希望继续履行并要求卖方承担违约责任情况下
，该违约条款陷阱就出来了：该款系以合同解除为条件
，并不当然成为出卖方逾期办证、逾期交房甚至拒绝办证等违约行为、毁约行为的法律赔偿后果。案见海南海口中院（2007）海中法民一终字第579号"施某等与某纺织公司房屋买卖合同纠纷案"
，两审虽均判决购房合同继续履行
，但一审打了折扣
，按已付房款而非明确约定的"所购房地产总额"的10%确定逾期办证违约金；二审持上述陷阱条款不利于购房人的解释
，认为购房人无权获得逾期办证违约金
，但因卖方未上诉
，故仍维持7万元违约金的一审判项。

9. 黑白合同的法律效力

二手房屋买卖过程中如存有通过签订"黑白（阴阳）合同"避税与作低房价违规行为
，其后果应由包括各方当事人在内的全体参与者承担。一方可向相关职能部门反映
，但不能以此推翻或否定整个房屋买卖合同的效力。就同一房屋买卖行为签订数份合同
，如存在约定抵触之处
，通常以后签订为准
，但在"黑白（阴阳）合同"情形
，真实意思表示并得到实际履行的合同应具有优于备案合同的效力。

【相关法律风险提示】

（1）"黑白合同"签订的时间点、自认的签订时间与实际缴纳契税时间
，虽可按后签合同变更先前合同、先签合同再完税的法律常识、交易习惯上找出漏洞
，但风险依然比漏洞还大。"黑白合同"情形对卖方的风险不言而喻
，对买方而言
，如果"黑白合同"价款主张应付款时
，在实际付款多于该应付款时
，同样会面临着明知应付款还多付款的违背常理
，以及被判重复支付欠付款的风险
，河南郑州中院（2008）郑民二终字第1801号"张某与某木材公司房屋买卖合同纠纷案"可见端倪。

（2）在"阴阳合同"情形
，前一份无房屋共有人签名同意
，而备案合同却有共有人签名同意
，但备案合同却因虚构价格存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的无效情形
，是否签字也无效呢？实务中发生过这样的案例
，一审判决认为无效
，二审改判有效
，争议产生仍与黑白合同签订行为关联。

（3）商品房买卖"黑白合同"风险：同一买卖
，存在两份合同
，如买受人为取得购房发票
，持价款少的合同主张开具发票
，开发商如何是好？一旦开具
，认定合同价款已变更又多了一份新证据。实务中便出现了这样的案例：买受人持备案合同要求开发票
，遭开发商拒绝
，法院认定价款应依第一份合同
，第二份合同不构成价款的变更
，证据就是小区房产销售正常价格及证人证言。对买受人而言
，以开具价款少的发票作为凭证
，在嗣后再次转让计算营业税、个人所得税时
，也会埋下税费相对增加的后患。

（4）对"黑白合同"一方当事人而言
，以"阴阳合同"规避法律
，属于"以合法形式掩盖非法目的"作为一方中止履行的理由
，司法实践中鲜有抗辩成功者
，理由如：（1）"向税务机关申报的房屋交易金额是哪方提出的无法查证"［广西柳州中院（2011）柳市民一终字第157号"谢某诉张某等房屋买卖合同纠纷上诉案"］；（2）"规避国家赋税
，应由当地税务机关进行查处"
，仅此不足以请求确认合同无效［陕西汉中中院（2010）汉中民终字第445号"叶某诉薛某房屋买卖合同纠纷上诉案"］；（3）"损害了国家依法所应缴纳的税收……但并导致双方买卖合同无效"［辽宁沈阳中院（2005）沈民（2）房终字第1304号"方某与孙某等房屋买卖合同纠纷案"］。

10. 无证房买卖合同效力

《城市房地产管理法》第38条第6项"未依法登记领取权属证书"的房屋不得转让的规定
，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定
，旨在规范房屋交易中的行政管理
，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第14条规定中的"效力性强制性规定"
，而属于取缔型的禁止规范。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。对以将来可能取得所有权的财产为标的物的买卖合同
，不因出卖人未取得所有权而导致合同无效
，但出卖人在合同履行期限届满时仍未取得标的物所有权致使标的物不能交付的
，应承担违约责任。

【相关法律风险提示】

（1）《城市房地产管理法》第38条（2007年8月30日修改前为第37条）关于"未依法登记领取权属证书"不得转让的房产的适用范围
，理论上及实务中不乏争议
，地方司法裁判亦呈现不同样态。笔者认为：就将来取得产权的房屋设定买卖
，并不必然导致因当下未领取权属证书而致交易行为的无效；《城市房地产管理法》规定的不得转让的房屋一般是指自始至终都不能办理权属登记的房屋；该条款主要针对不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的
，并将会损害国家、集体、他人利益及社会公共利益的买卖合同；其设置目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下
，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制
，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。

（2）我国实行不动产登记制度
，但不动产登记只是物权变动的生效要件
，而非买卖合同的生效要件。问题是：嗣后取得合法处分权
，不妨碍订约时该标的房屋无权属证的交易行为效力
，但至纠纷成诉
，合法处分权前提下仍不能判断权属能否最后取得或取得已无意义
，能否适用《城市房地产管理法》第38条第6项认定合同效力
，依然存在讨论余地。故四川成都中院（2006）成民终字第1297号"雷某与邓某房屋买卖合同纠纷案"
，适用该条确认合同无效
，双方返还
，平衡了双方利益
，亦不显突兀。

（3）以无产权证的房屋为标的的买卖合同签订后
，在未办产权证前
，买受人亦未依约支付购房尾款
，一旦拆迁导致该房权属证书无法办理或办理已无意义
，出卖人能否要回尾款？四川成都中院（2006）成民终字第1297号"雷某与邓某房屋买卖合同纠纷案"中
，法院判决考虑到买受人已足额领取拆迁款
，基于损失弥补和公平原则
，由买受人按约定房价、拆迁补偿实际面积折价补偿出卖人。对房屋买卖双方而言
，启示就是：签约时明知房屋产权不能及时办理
，或在产权办理之前出现受阻事宜导致无法办理或办理无意义的
，约定买受人以领取权属证为尾款支付条件的条款时
，应予以充分的风险评估并预先对违约责任进行约定。

（4）拆迁安置房、产权人已去世的遗产房、集资房、预售房、房改房
，以之作为买卖合同的标的
，实践中多出现"无证转让"情形
，一方面存在上述法律适用上的争点；另一方面也因真正权利人的扑朔迷离易造成无权处分情形发生。故此类房屋交易
，需要对权属状况的审核、风险评估慎之又慎。

（5）作为房产出卖人
，给购房人办理产权证书是其房屋买卖合同中的一项主要义务
，如不能办理房产权属证明
，即使已为交付
，亦不能视为已履行合同主要义务
，仍应依法承担合同无效或根本违约的法律责任。

****************

终于有人把“小产权房买卖合同效力问题”讲清楚了！

作者：北京英淇拆迁律师团

发表时间：18-11-1916:05

1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效

　　法律规定：

　　（1）《宪法》第10条规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地
，除由法律规定属于国家所有的以外
，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山
，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。

　　（2）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条规定：加强对农民集体土地的转让管理
，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发；农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售
，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅
，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　（3）国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定
，农村住宅用地只能分配给本村村民
，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　解读：

　　根据上述法律规定可以看出
，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民
，并禁止向城市居民出售
，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖
，根据私法原理
，法无禁止即可为
，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖
，因此
，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力
，签订小产权房买卖合同时意思表示真实
，不违反法律或社会公共利益
，一般认定该小产权房买卖合同有效。

　　2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效

　　案例索引

　　江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号

　　案情简介：

　　原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角村民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）村民
，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组村民。2010年2月14日
，原告与被告双方签订一份《房屋买卖协议》
，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告
，因该《协议》约定由原告负责办理国有土地所有权房产证
，国有土地使用权证等
，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议
，诉至法院。

　　裁判要旨：

　　（一审法院）农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利
，与享有者特定身份相联系
，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原、被告之间所签订的《房屋买卖协议》的买卖标的物不仅是房屋
，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。原、被告所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定
，应认定为无效协议。（二审法院）宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民。上诉人殷某的户籍虽属农村户口
，但其是崇义县XX乡XX村XX组的村民
，并非崇义县XX镇XX新村的集体经济组织成员
，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格
，而双方所签房屋买卖协议是一种集体土地上房屋买卖
，该房屋买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意
，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋买卖协议无效。

　　同类案例：

　　江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第254号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。

　　3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效

　　案例索引

　　江西省南昌市中级人民法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号

　　案情简介：

　　2002年
，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施拆迁。原告汪某的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日
，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房拆迁补偿协议》
，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底
，原告汪某获得下罗村委会拆迁安置房一套
，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日
，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方
，为城镇居民）签订了一份《协议书》
，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

　　裁判要旨：

　　（一审法院）农村的土地
，除由法律规定属于国家所有的以外
，属于农民集体所有。本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地
，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民
，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定
，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转
，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的
，该买卖行为一般是无效的。（二审法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民
，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

　　例外情形

　　城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准
，该房屋买卖合同一般认定有效。

　　案情简介：

　　案件当事人马某原为城镇居民。1989年
，马某与陈某签署房屋买卖合同
，陈某将位于北京市海淀区XX乡XX河的农村房卖与马某
，价款21000元。双方买卖行为发生后
，马某向有关部门交纳了相应税款
，取得了相应审批
，并于1996年取得北京市房地产管理局颁发的房产所有证。此后
，马某又于2005年将户口迁入诉争房屋。但陈某认为根据我国法律规定
，农村宅基地不得向城市居民出售
，双方签订的房屋买卖合同违反了国家法律规定
，故于2007年向一审法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效
，并要求马某腾退房屋。

　　裁判要旨：

　　（一审法院）因诉争房屋之宅基地属当地农村集体所有
，马某属城镇居民购买农村房屋
，虽签订买卖合同当时系双方自愿
，且马购买后在院内增建了房屋居住至今
，然地方房屋之买卖必然涉及土地使用人之变化
，故不能排除此房屋买卖违反法律规定之性质。法院判决双方于1989年签订的买卖合同无效
，马某于判决生效后一个月内腾退诉争房屋。（二审法院）按照我国法律规定
，农村宅基地的所有权属于农民集体所有
，宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利时
，应当受到严格的限制。在此前提下
，城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定无效。但在处理具体案件时应当结合个案的不同情况综合加以判断。本案中
，马某作为城市居民
，其与陈某签订的房屋买卖合同已经过海淀乡政府的批准。此后
，马某取得了该房屋的产权证书
，并已于2005年将户口迁入。在十几年的时间中
，马某在诉争房屋中实际居住
，已对该房屋形成了稳定的占有关系。鉴于此
，在综合案件当时的历史背景及从有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑
，应当确认马某与陈某签订的买卖合同有效为宜。据此
，二审法院作出撤销原审判决
，驳回陈某诉讼请求的终审判决。

　　4、小产权房买卖合同被认定无效之后的处理规则

　　法律规定：

　　（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后
，因该合同取得的财产
，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的
，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失
，双方都有过错的
，应当各自承担相应的责任。

　　（2）2006年9月14日
，北京市高级人民法院下发了《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》
，明确在合同无效的原因方面
，出卖人负有主要责任
，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上
，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益
，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素
，平衡买卖双方的利益
，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

　　（3）海南省高级人民法院于2011年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》中规定：城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效
，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。

　　（4）山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件
，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序
，依法确认小产权房买卖合同无效
，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。

　　（5）2013年4月
，北京市高级人民法院整理了《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》
，再次明确了在确定赔偿买受人损失时
，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中
，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序
，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

　　相关案例：

　　江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2014）赣中民一终字第204号；江西省南昌市西湖区人民法院民事判决书（2014）西桃民初字第1018号。

　　5、上海地区对小产权房纠纷特别规定

　　相关法规：

　　《上海审判实践》2008年第1期

　　（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖
，该房屋买卖合同认定为有效；

　　（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员
，如果取得有关组织和部门的批准
，可以认定合同有效；

　　（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员
，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住
，使用该房屋的
，该合同应做无效处理；

　　（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员
，未经有关组织和部门批准
，如果合同现实际履行完毕
，且购房人已实际居住
，使用该房屋的
，对合同的效力暂不表态
，承认购房人对房屋的现状以及继续占有
，居住使用该房屋的权利。

来源：中银南昌建筑工程法律服务团队

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房产过户和更名
，一字之差却天壤之别
，多数人傻傻不清楚

作者：楼市监督者

发表时间：02-1818:17优质原创作者

大家好
，我是房产言说语
，只谈房事不谈风月。房子30多年来一路上涨
，其价值已经远远超过了其他物品
，几乎是一个家庭90%的积蓄
，那么房子的重要程度不用我说大家也都清楚了。这么重要的房子交易起来也必定不可马虎
，而市场上房产交易一般为两种
，一种是过户
，另一种就是更名了。虽然这两者看起来就一个字的区别
，然而许多人都不清楚
，最终在房产交易上吃大亏
，今天我们就来看看到底有何区别。

房产交易

首先
，我们需要知道什么是更名。顾名思义就是将房产证上的名字进行更换
，这种交易方式一般是不动产证还没有办理下来
，这种交易方式一般也是已合同方式进行的。但是我们需要注意的是已经夫妻身份在房产证上加名字不属于更名范围。还一种是夫妻如果已经离婚
，那么在房产证上增加或减少名字也不属于房产更名。这两点一般人不清楚
，以为也算更名
，而已更名的方式让房产拥有者发生变化而白费功夫。

合同方式房屋更名

另一种就是过户了
，也就是我们进行房产交易的时候通常使用的方式。过户的话一般有赠送、继承、交易等方式来获得房产。这些方式的不同交易过程也不一样
，交易流程小编之前的文章有提到过
，这里就不再重复了
，如果大家感兴趣可以看看小编之前的文章。过户相对而言大家都经常听到过
，也并不算陌生
，只要按照过户流程走一般问题不大。但是既然提到了更名
，那么过户和更名有什么区别呢？

过户

首先更名是开发商弄的
，所以一般已合同方式进行
，但是如果房屋已经在房管局备案了的
，那么就需要去相关部门进行合同更名操作了。而过户都是在房产交易中心进行的
，而且需要有房屋不动产证才能进行交易
，更名的话就不需要了。当然过户费用是需要的
，一般为契税
，增值税
，个人所得税等等。而费用又和交易方式有关
，这里之前的文章也讲到过
，就不重复了。需要注意的是如果以继承的方式获得房产
，那么需要注意的是如果继承的房子进行交易需要交纳20%的个人所得税。

过户要交税

这些就是更名和过户的大致区别了
，更名相对而言比较简单。而过户属于交易
，过程自然要复杂得多
，而且中间还需要交纳各种费用
，对于买家和卖家双方而言都需要缴税。这些大概就是今天关于更名和过户大致的介绍了
，希望能对大家有用。我是房产言语说
，欢迎关注转发评论点赞
，更多房产知识持续更新中。

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二手房交易5个典型案例 教你“避险”

作者：双流发布

发表时间：18-09-2110:44成都市双流新闻中心

9月20日
，区法院召开产房调控下二手房买卖纠纷案件审判白皮书发布暨疑难问题研讨会。

会上
，区法院通报《二手房买卖纠纷案件审判白皮书（2016.7.1—2018.6.30）》概况
，公布一批典型案例
，通过对法院受理的二手房买卖纠纷案件进行统计分析
，让社会公众充分了解二手房买卖纠纷案件的审判概况
，分析二手房交易反映到审判领域的矛盾和问题。审判白皮书发布邀请了法学专家、人大代表、政协委员、律师以及相关部门负责人进行座谈
，就案件审理中发现的一些疑难问题进行研讨并提出建议
，对完善我区二手房交易市场环境
，规范市场参与主体的行为提供参考、建议和指引。

《白皮书》显示
，2016年7月1日至2018年6月30日
，区法院共受理房屋买卖合同纠纷案件902件
，占总房地产纠纷类案件总数的13.28%。

2012年至2014年

案件数量改变不明显

2015年

案件明显上升

2016年

受理房屋买卖合同纠纷案件136件

2017年

受理房屋买卖合同纠纷案件472件

2018年

上半年受理房屋买卖合同纠纷案件已达332件

从数据显示
，数量及诉讼请求受限购政策影响大
，特别是2017年3月成都市房屋限购政策出台后
，案件数量出现井喷式增长。房屋买卖交易动辄几十万元
，甚至上百万元
，因牵涉利益巨大
，买卖双方矛盾激烈
，也因此有超过半数的买卖合同纠纷案件中被告提起了反诉
，双方围绕合同履行还是解除的问题针锋相对。

此外
，由于房屋买卖合同纠纷案件中存在大量财产保全、审核购房资格、查询房屋信息、追加当事人、变更诉讼请求、合并审理等情况
，诉讼程序繁琐
，导致案件审理耗时较长。

双流二手房买卖纠纷案件中最为突出的三个问题：

交易诚信缺失
，出卖人违约情况严重；

买受人法律意识较淡薄
，风险意识较欠缺；

中介服务机构市场较不规范不完善。

让我们一起来看看其中的几个案例

↓↓↓

1

肖某与沈某、郑某的“一房二卖”纠纷案件

案情简介

2016年7月
，肖某与沈某签订《房屋买卖合同》
，约定沈某将案涉房屋出售给肖某
，成交价为68万元。合同签订当日肖某向沈某支付了5万元定金。

2016年8月
，肖某向沈某支付购房款34万元。

2016年9月
，沈某擅自违约与郑某签订《房屋买卖合同》
，将案涉房屋卖给出价更高的郑某
，成交价为86万元。合同签订当日郑某向沈某支付了定金1万元。

2016年10月
，沈某告知肖某其不再出售案涉房屋并转账退还肖某已支付的购房款39万元。得知沈某毁约
，肖某诉至法院。郑某在得知沈某“一房二卖”的情况后也诉至法院
，肖某、郑某均要求沈某继续履行合同协助其办理房屋过户手续。本案中肖某、郑某均未办理所有权变更登记
，也未合法占有。

法院判决

法院经审理后认为
，上述“一房二卖”纠纷中两份合同均有效且肖某、郑某均要求继续履行合同
，肖某、郑某均未办理所有权变更登记
，也未合法占有该房屋
，法院优先保护签约时间和付款时间在先的肖某。

沈某因房价上涨而违约以期获取更大利益
，其主观上存在故意
，该行为与诚实信用原则相悖
，应当向肖某承担继续履行的法律责任
，故一审判决肖某与沈某签订的《房屋买卖合同》继续履行
，沈某协助肖某办理案涉房屋的过户手续。

经法官向郑某释法说理后
，郑某变更诉讼请求
，要求解除其沈某签订的《房屋买卖合同》、沈某退还定金10000元、支付违约金172000元、赔偿房屋上涨损失70000元。最终一审判决解除郑某与沈某签订的《房屋买卖合同》、沈某退还郑某定金10000元、支付违约金70000元。宣判后
，两案当事人双方均未上诉。

2

侯某与马某、某银行成都支行房屋买卖合同纠纷案

案情简介

侯某与马某签订《房屋买卖合同》
，约定马某将位于天府新区万安镇麓山大道二段的某房屋一套出售给侯某
，房屋总价892800元。

合同签订后
，侯某按约支付了定金及首付款
，但因马某未结清在某银行成都支行处的按揭贷款
，房屋上仍存在抵押权登记。侯某为完成交易
，请求代马某向某银行成都支行偿还清债务后
，由贷款银行协助注销抵押权。

法院判决

法院经审理后认为
，马某在转让涉案房屋时
，虽未经抵押权人即贷款银行同意
，但庭审中
，侯某明确表明愿意代马某向某银行成都支行还清贷款本息以解除抵押权
，某银行成都支行也对侯某代偿贷款本息不持异议
，故法院判决由侯某代马某偿还清债务后
，某银行成都支行协助马某办理房屋抵押权注销手续
，并由出卖人马某协助办理过户手续。

宣判后
，马某不服
，向成都市中级人民法院提起上诉
，成都市中级人民法院终审判决维持原判。

3

程某与王某房屋买卖合同纠纷一案

案情简介

2016年7月25日
，程某与王某签订《房屋买卖合同》
，约定王某将案涉房屋出售给程某
，成交价为98万元。签订合同时
，案涉房屋尚未取得房屋产权证。合同签订后
，程某即向王某支付了10万元定金。

2016年11月
，程某向王某支付了购房款30万元
，案涉房屋尚未交付。

2017年11月
，王某取得案涉房屋不动产权证后拒绝配合程某办理过户手续
，并在案涉房屋上另行设立抵押登记
，抵押价值为200万元。由于案涉房屋设定抵押
，无法办理过户手续
，导致房屋买卖合同无法继续履行。程某诉至法院要求王某协助其办理房屋过户手续
，并承担违约金。

法院审理结果

法院经审理后认为
，王某与程某签订房屋买卖合同并收取部分购房款后
，明知其将来负有协助办理过户手续的合同义务
，但却将房屋抵押给他人
，给房屋过户设置障碍
，导致无法办理过户手续
，因王某无法解除抵押
，最终导致房屋买卖合同无法继续履行。

王某的行为已构成违约。法院在查明事实、分清是非的情况下
，经调解
，双方均同意解除房屋买卖合同
，王某退还程某已支付的购房款400000元
，并向程某支付违约金350000元。

4

谢某、杨某与吴某、冉某房屋买卖合同纠纷案

案情简介

原告谢某、杨某与被告吴某、冉某于2016年8月23日签订了《二手房屋买卖预约合同》。

被告承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给原告；双方自愿恪守本合同之约定
，并在签订正式的《房地产买卖合同》文本后
，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款
，原、被告双方有完全履行的义务）；被告取得房屋产权证后应无条件配合原告办理上述房屋产权过户手续；最后一次付款为被告在取得房屋产权证后配合原告办理过户手续的递件当日支付尾款30000元；被告应于本合同生效并收到原告第2次支付的款项后当日内将该房屋交付给原告；被告应于该房屋能够办理房屋所有权证的30天内提交相关资料去办理产权证
，并在允许过户时起5天内通知原告办理产权过户手续。

合同签订后
，原告按约支付了前两期房款
，被告亦将房屋交付原告使用居住至今。房屋于2017年5月9日取得了不动产权证书并登记在被告方名下。之后
，双方在合同继续履行过程中发生争议
，被告以双方未签订本约合同、限购政策出台等原因不愿继续履行合同。原告诉至法院要求判令二被告继续履行与原告签订的《二手房屋买卖预约合同》
，并配合原告办理房屋过户手续。

法院判决

法院经审理认为：虽然原、被告双方签订的《二手房屋买卖预约合同》名为预约合同
，但该《二手房屋买卖预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了明确的付款时间及房屋交付的期限。

签约后
，原告已按照合同的约定向被告支付了大部分购房款
，被告实际接受且按照合同约定向原告实际交付了案涉房屋
，双方签订的《二手房屋买卖预约合同》已经具备了本约的全部要件
，具有可履行性
，且双方已经实际履行主要义务
，故该预约合同应当属于本约的性质。

另外
，虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书
，但双方在该房屋买卖合同时均知晓且认可等待权属证书办理后再继续办理本案房屋买卖合同的过户手续
，上述房屋买卖合同属于对于将来可能取得所有权的房屋买卖合同
，也应属于本约范畴。

故法院判决：被告吴某、冉某应继续履行合同
，协助原告谢某、杨某办理案涉房屋的过户登记手续。宣判后
，当事人双方未提起上诉
，该判决已发生法律效力并已得到实际履行。

5

张某夫妇与李某房屋买卖合同纠纷案

案情简介

2016年8月21日
，张某夫妇与李某签订《房屋买卖合同》
，约定张某夫妇购买李某所有的房屋
，房屋价款902000元。合同签订后
，张某夫妇向李某支付了50000元定金
，并支付了212000元交于银行用于帮助李某结清该房屋按揭。尔后
，双方邀约到房管部门办理过户手续。

2016年10月1日
，房屋限购政策实施。

2016年10月8日
，张某夫妇和李某及该地产中介公司如约来到房管局
，但李某得知房价上涨后当即拒绝办理过户手续
，并向张某夫妇邮寄了解除合同的通知书。同时
，李某还到银行以张某夫妇高评高贷、违规虚假操作为由阻止放贷。为维护权益
，张某夫妇诉至法院要求李某协助办理过户并支付违约金。

法院判决

法院经审理后认为：李某在没有解除权的情形下向张某夫妇邮寄解除合同的通知书不产生合同解除的效力。而张某夫妇按照约定支付了购房定金50000元、购房款212000元用于帮助李某结清该房屋按揭
，现涉案房屋不存在权利瑕疵
，限购措施亦是2016年10月1日实施
，且限购的是商品房。

在李某恶意阻止银行放贷的情况下
，张某夫妇同意以现金支付余下房款
，故张某夫妇要求李某继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续
，理由正当、证据充分
，应予以支持。

李某在履行双方的合同过程中违背契约精神
，法院应当对其违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒
，以维护正常的交易秩序。结合案件的实际情况
，李某违反诚信原则的行为
，在同等条件下势必会增加张某夫妇的购房成本
，但考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素
，法院酌情支持张某夫妇违约金50000元。

法院一审判决李某于判决生效后五日内协助张某夫妇办理房屋的过户手续并支付张某夫妇违约金50000元。后李某不服向成都市中级人民法院提起上诉。经成都市中级人民法院审理后认为一审认定事实清楚
，适用法律正确
，判决驳回上诉
，维持原判。

为更好地保障二手房买卖双方的合法权益
，构建良性发展的二手房交易市场
，《白皮书》建议：

发挥审判社会导向
，强化专业化审判机构
，为更好的解决二手房买卖纠纷提供司法保障；

强化对房地产中介机构、销售代理机构的行政监管和培训
，制定更加规范化的二手房买卖格式合同文本
，提供给各方当事人作为参考；

构建以政府为主导
，房管、不动产登记中心、金融等相关部门各司其职、相互配合的多层次、全方位的协同联动化解机制
，强化配合
，主动作为
，做到从源头控制诉源；

定期组织普法教育活动
，强化群众的法律意识和风险意识
，同时法院通过裁判的方式
，加大对恶意违约的当事人一方的惩治力废
，营造诚实守信的市场交易环境。

记者 赵杨勤 摄影报道 编辑 刘婷 审核 张化彬 曹月柳

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无证房屋转让合同有效吗？

作者：东方财富网

发表时间：05-3116:30东方财富信息股份有限公司

市民刘女士来电咨询：

去年经朋友介绍
，得知本市的郑先生因急需用钱
，要出售一套暂未办理不动产权证的房屋
，自己认为价格比较合适
，便与郑先生签订了房屋买卖合同并支付了全款。但到约定交房时
，郑先生依据《中

华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定
，认为合同无效
，拒绝履行合同。询问该合同是否有效？

律师答复

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上属于管理性强制性规定
，不属于效力性强制性规定
，不应作为认定合同无效的法律依据
，所以刘女士与郑先生签订的房屋买卖合同有效。刘女士可以要求郑先生继续履行合同
，并协助自己办理不动产权登记。

律师分析

买房人应全面了解所购房屋的详细情况
，在签订房屋买卖合同时若所购房屋未办理不动产权登记
，应当在合同中明确约定出卖人取得房屋产权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间
，并约定相应的违约责任条款。

房产物业类咨询内容主要集中在以下几方面：一是签订房屋买卖合同后购房人因政策原因无法取得贷款
，售房人以购房人违约要求支付违约金是否合理；二是房屋租赁合同未到期
，租赁方电话通知解除租赁关系但未将房屋内物品搬走
，出租方能否直接清理租赁方的物品；三是租赁合同到期解除时
，出租方拒绝退还押金如何处理；四是二手房屋出售后
，因违反合同中“按期迁出户口的约定”
，被要求支付巨额赔偿金
，是否合法
，如牵扯到第三方如何解决；五是签订二手房屋买卖合同后办理过户时
，原房主要求额外支付款项才配合办理过户
，如何解决；六是楼房内的管道、水电等设施如何认定责任人。

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农村宅基地上房屋转让合同的效力怎么认定？了解以后避免风险！

作者：北京中师征地拆迁律师

发表时间：18-05-1413:05

农村房屋宅基地买卖在当下很火
，属于二手房买卖的一种
，然而却存在很大问题
，容易产生各种纠纷。现在房价飙升
，很多购房者想到了去郊区购买农村的房屋
，郊区农村房屋转让需要符合集体组织内成员的条件
，否则转让交易是无效的。到底哪些情况下可以转让宅基地房屋
，哪些情况下属于无效的买卖？

宅基地房屋转让有效吗？

宅基地转让是否有效
，应分情况来看待。一般来讲
，法院认定宅基地买卖合同是否有效
，主要会考虑以下几方面内容：

（1）法律、法规、部门规章和政策；

（2）卖房人的现有居住条件；

（3）该房产项下的土地使用权性质；

（4）房产交付的实际情况；

（5）不是同一个集体经济组织的成员。

宅基地房屋买卖合同在什么情况下有效

虽然农村房屋可以买卖
，但是
，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为农村房屋买卖合同主体不同
，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此
，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。具体如下：

（一）对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让
，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定
，也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此
，对这类农村房屋买卖合同
，只要其符合合同法关于有效合同其他要件
，应依法认定为有效合同。

（二）对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份
，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍
，要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件
，就应当认定买卖合同有效。

（三）农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。在《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地
，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此对这类合同
，应因违反国家政策而认定为合同无效。

农村房屋买卖合同什么情况下无效

（一）侵犯优先购买权
，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时
，在同等条件下
，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的
，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人
，承租人享有以同等条件优先购买的权利
，屋所有人出卖房屋时侵犯优先购买权的
，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

（二）非法转让
，合同无效。主要包括转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；权属有争议的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（三）产分离出卖
，合同无效。由于房屋是建筑在土地上的
，为土地的附着物
，具有不可分离性
，因此
，房屋的所有权通过买卖而转让时
，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人
，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权
，买受人可以提出这种买卖合同无效。

（四）主体有问题
，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的
，其买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有的
，必须征得共有人同意才能出卖。

对于无效的合同应当恢复原状
，因为履行无效合同而导致的损失双方应当根据各自在缔约过程中的过错程度分担。

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无法过户的房子签协议还是合同

作者：LY房测

发表时间：18-12-2009:22

一般情况来说合同与协议的法律效力是相同的
，只不过是名称不同
，这个要根据双方当事人共同约定
，但是合同或者协议里面的内容、记载的形式是合法有效的。

图片摘自网络

关于合同和协议的定义是这样的:合同是根据双方意愿达成一致而形成的一种契约
，详细的、具体的、明确的记载下来
，法律称之为合同。相对合同而言
，协议的表述简洁
，概括的相对大一些
，粗略一些。一般协议作为合同的基础
，合同又是协议的完整具体的体现。所以两种都具有法律效力。

图片摘自网络

在了解了合同与协议实际意思后
，我们来看一下如何签订合同或者协议。首先要明确一点无法过户的房子
，一般来说签订的合同是无效的。但根据我国有关规定:“审理房地产案件
，应尊重合同双方当事人的意思表示。双方当事人的约定不违反法律政策
，不损害国家利益、公共利益和他人利益
，就应维护合同的效力”。由此可见只要遵循相关规定
，签订的合同或协议同样具有法律效力。所以在签订合同或协议时要遵守国家法律与相关政策。其次要着重表达双方在平等、自愿、协商一致的基础上约定合同或协议
，对该处房产交付后发生的一切事宜
，做详细约定
，制定相应违约、惩罚办法。

图片摘自网络

对于房屋交易过程中
，应保留相应一切资料
，或者共同邀请中间人见证。毕竟房屋无法过户
，房屋实际产权并未发生变更
，如出现纠纷
，只能要求对方履行合同并承担违约责任。所以无法过户的房屋尽量不要购买。希望我的回答对你有帮助。

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付2万5首付买房
，竟是使用权转让合同
，售楼处：销售人员良莠不齐

作者：社会聚光灯

发表时间：18-12-2921:56

付2万5首付买房
，竟是使用权转让合同
，售楼处：销售人员良莠不齐

人活一辈子
，都想尽快买个房子
，给自己一个安稳的落脚点
，谁料房价太高
，让一些经济条件紧张的人难以实现买房梦。当然
，现在房子的销售情况也不容乐观
，业务员便费尽心思吸引消费者的目光
，杭州的叶女士以为自己占了个大便宜
，没想到花费的上万元首付款竟然只是房租。

下面是叶女士讲述的事件经过
，小编已经做出整理
，一起来看看。

一、就在前不久
，叶女士在朋友圈看到一处房源
，她就去购房现场咨询情况
，一位销售员告诉她有套30平米的房子
，总价只需要72万元。叶女士觉得每平米不到三万元
，比其他房子要便宜一大半
，还是非常划算
，也能给自己减轻一些压力。

二、于是
，叶女士根据销售员的指导
，缴纳了2万5的首付款
，还跟开发商签订了合同。可回到家后
，她突然发现合同上竟然写着物业使用权转让合同
，期限为20年
，以她的理解应该是将所有权转让给购房者
，现在成了这种情况
，让她觉得销售员忽悠了她
，当她联系销售员索要退款时
，却遭到对方拒绝
，她就找到记者
，希望能帮帮她。

以下是记者赶到现场了解的具体情况及调查过程。

一、叶女士对记者说
，当时销售员告诉她所购的房子没有分割到户
，但是有大本的集体房产证
，将来有国家的优惠政策
，就能实现分割到户
，到时候只要支付一点钱
，就能轻松得到房子。这让叶女士以为自己已经拥有了房子的所有权
，直到细看合同后
，才恍然大悟。

二、随后
，记者和叶女士来到售楼处
，一位工作人员表示他们是一家专门从事房屋租赁项目的公司
，叶女士说销售员承诺过房子会有永久所有权
，工作人员称土地都是国有的
，他们也不可能说出不负责任的话。至于叶女士为何会认为自己签订的是购房合同
，工作人员表示代理销售人员良莠不齐
，在言辞方面会过于夸张
，以致让叶女士产生误解。

三、工作人员也向领导反映了叶女士的情况
，声称退款会有一个过程
，叶女士就提交了退款申请书
，没过多久
，工作人员给叶女士办理了退款手续
，叶女士终于拿到2万5千元。

小编觉得
，叶女士显然是被突如其来的美好表象冲昏了头脑
，一心想要抢占先机
，连合同也没看仔细
，就匆忙完成交易。接待叶女士的销售员
，就是想多赚点钱
，说出言不符实的话语
，从而误导叶女士。赚钱拿提成是好事儿
，但也要基于客观事实
，告诉消费者真实情况
，让消费者自己去权衡利弊
，进行甄选。同时
，消费者在选购过程中
，遇到跟自己玩文字游戏的业务员
，要多加注意
，凡事留个心眼
，搞清楚状况
，不要听风就是雨
，避免出现一时冲动下的消费。那么
，大家对此有何看法？你们经历过叶女士这样的事吗？

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未经抵押权人同意转让抵押房屋的
，不影响房屋买卖合同的效力

作者：法制周刊

发表时间：18-11-0711:18法制周刊官方百家号

近日
，常德市鼎城区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案件。谈某与某房地产开发有限公司于2016年3月17日签订了一份《商品房买卖合同》
，购买某房地产公司开发的小区的商品房一套
，双方为过户事由发生纠纷
，某房地产公司以该房屋之前已经卖给案外人刘某并在银行办理了按揭贷款
，无法履行过户义务为由要求解除与谈某签订的《商品房买卖合同》
，故诉至法院。最终
，法院作出判决：驳回某房地产开发有限公司的诉讼请求。

案情简介：某房地产公司于2012年将案涉房屋出售给案外人刘某
，刘某以该房屋在银行进行了抵押贷款
，并办理了抵押登记。2016年某房地产公司又将该房屋出售给谈某
，谈某对房屋进行了装修使用
，至今尚未办理过户。

某房地产公司表示
，因公司已将案涉房屋出售给案外人刘某并办理了银行按揭手续
，该房屋现已被鼎城区人民法院纳入强制执行程序
，确实已经无法履行与被告签订的《商品房买卖合同》。故请求解除该买卖合同

而谈某则主张因双方签订的合同真实合法有效
，该房地产公司应履行合同义务。

法槌定音：常德市鼎城区人民法院审理后认为
，虽然案涉房屋至出售给谈某之前办理过抵押登记
，设置有抵押权。抵押期间
，抵押人未经抵押权人同意
，不得转让抵押财产
，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。该条文中表述的“不得转让抵押财产”系对物权变动行为的禁止
，而并非是对转让抵押财产合同效力的否定
，故房屋抵押权存续期间
，未经抵押权人同意转让抵押房屋的
，不影响房屋买卖合同的效力。抵押财产的受让人可以要求解除合同
，并要求抵押人承担违约的法律责任
，若受让人希望继续履行合同的
，可以通过代为偿还债务
，消灭抵押权的方式来实现。某房地产公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求没有事实和法律依据。故判决驳回某房地产公司的诉讼请求。（作者系常德市鼎城区法院 张力文）

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